— DOSSIER : Rénovation de la toiture —
Habiter son toit
A l’échelle de la maison, la mobilisation du toit en pente peut également être créatrice de surfaces habitables, en aménageant directement le comble ou après surélévation de la charpente. Exploitant le volume existant de la maison sans empiéter sur le foncier, l’aménagement des combles réunit en outre de nombreux avantages comparatifs, à la fois pour le propriétaire et pour la collectivité toute entière.
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L’aménagement des combles et la surélévation, véritables leviers de sobriété foncière
L’aménagement des combles, solution économique de création d’espace
L’aménagement des combles, solution pour gagner en efficacité énergétique
Aménager et isoler ses combles, c’est augmenter son confort de vie et la valeur de sa maison
Aménager ses combles, c’est créer un espace singulier et personnalisé
L’aménagement des combles et la surélévation, véritables leviers de sobriété foncière
La tension foncière constatée en milieu urbain, particulièrement en zones tendues avec une raréfaction des terrains disponibles a entraîné une hausse importante des prix et un report de la demande en périphérie des villes où le foncier est disponible à moindre coût. Maîtriser la consommation foncière et lutter contre l’artificialisation des sols constituent donc aujourd’hui une priorité.
La réponse à cet enjeu ne peut être l’arrêt de toute construction diffuse en zones tendues car les besoins en logements sont constants.
De même, la densification du bâti n’est pas l’apanage des immeubles de grande hauteur en milieu urbain. Le potentiel de surfaces habitables disponibles sous les toits permet en effet de concilier la maison individuelle comme logement préféré des Français et l’objectif de lutte contre l’artificialisation des sols.
La crise sanitaire et le développement du télétravail ont accentué ce besoin d’espace supplémentaire pour en faire un bureau, un espace de détente, une chambre pour enfant…
Par rapport aux autres possibilités d’agrandissement d’espace, telle que l’extension dans le prolongement de la maison (souvent coûteux et complexe) ou b le déménagement pour un logement plus grand (coût du foncier, stress lié au changement d’environnement et d’habitudes,), l’aménagement des combles est une solution vertueuse à double titre. Elle répond aux besoins individuels d’évolution du logement et à l’intérêt général de densification du bâti (augmentation la surface habitable sans consommation foncière).
De même, la surélévation est un autre type de densification urbaine en plein essor ces dernières années. Elle consiste à élever une maison ou sa toiture d’un ou plusieurs niveaux. Cela permet de gagner en surface d’habitation sans toucher à l’emprise au sol. L’avantage principal de cette pratique est donc de construire dans des zones déjà fortement urbanisées. De plus, elle permet de contourner la problématique de l’achat de terrain bâtissable en régions urbaines et périphériques qui est devenu rare.
Son caractère diffus, dû à une implantation sporadique et une verticalisation de la construction, rend facilement possible son intégration dans le paysage urbain sans le dénaturer.
Dans un immeuble collectif, La surélévation peut également permettre, par la création de valeur économique des nouveaux logements, de financer les travaux de rénovation énergétique de l’ensemble du bâtiment existant. On estime à 50% la réduction des consommations d’énergies des bâtiments existants ainsi réhabilités.
La rénovation et l’extension de surfaces habitables par l’ajout d’un toit en pente donnent un regain de qualité architecturale aux logements
collectifs ; ce qui contribue à améliorer le sentiment général de bien-être et de sécurité dans ces zones d’habitat dense. En outre, l’ajout d’un toit en pente permet une utilisation optimale des énergies renouvelables : solaire thermique ou photovoltaïque, lumière naturelle zénithale, récupération des eaux pluviales…
Avant
Après
Maison individuelle, Rennes (France)
Logements Newquay, St Malo (France)
La surélévation en pratique
Après avoir eu l’aval du bureau d’étude (étude murs / fondations / charpente si dépose non totale étude de descentes de charge de la nouvelle structure), un dossier de permis de construire (superficie supérieure à 20 m²) ou une déclaration de travaux (superficie inférieure à 20 m²) doivent être déposées. Si le total de la maison avec surélévation atteint 150 m², un architecte devra de plus superviser le chantier. Dans certaines communes, il peut être également nécessaire de déposer un permis de démolir.
La surélévation comprend plusieurs étapes :
• Dépose / déconstruction de la toiture existante :
- Perçage de la dalle (ancien sol des combles) pour l’insertion du futur escalier d’accès au nouvel étage,
- Ré-hausse des murs périphériques,
- Pose de la nouvelle toiture et de l’isolant :
• Pose de l’escalier,
• Aménagement intérieur.
L’aménagement des combles, solution économique de création d’espace
L’aménagement des combles est une solution compétitive de création de m² habitables car moins coûteuse que d’autres formes d’agrandissement comme la construction d’une extension de bâtiment.
Ainsi, dans le cas de combles aménageables, où la charpente ne nécessite pas d’être réhaussée pour augmenter le volume habitable, le prix de l’aménagement des combles se situe dans une fourchette de 500 à 900 euros / m2. Ce prix comprend l’intervention du charpentier pour d’éventuelles modifications de charpente afin de libérer un espace sous-toiture suffisant pour la station debout, ainsi que tous les travaux d’aménagement intérieur (pose de l’isolant).
A ceci il faudra ajouter le coût des travaux de second œuvre intérieur (plomberie, cloison, électricité…) et la mise en place d’un sol apte à recevoir un revêtement, main d’œuvre et fournitures comprises. Soit de de 400 à 700 euros / m².
Soit un coût d’aménagement total de 900 à 1600 euros / m².
Un gisement considérable de combles aménageables, Levier de sobriété foncière en zones tendues
Selon l’étude TBC réalisée en Décembre 2020, c’est tout un gisement de combles (aménageables et non utilisés) qu’il conviendrait d’exploiter (particulièrement en zones tendues) permettant de créer des surfaces habitables à un coût limité et sans consommation foncière.
Ainsi pour les maisons situées en zones tendues, ce sont près de 33 millions de m² de surfaces habitables qui pourraient créées (directement) et 64 millions de m² si on intègre les surfaces habitables nécessitant des travaux d’aménagement plus conséquents pour des combles non aménageables. Pour les logements collectifs situées dans les mêmes zones on estime que l’aménagement des combles non utilisés créerait 22,5 millions de m² de surfaces habitables.
Au total (tous logements confondus) ce sont près de 86,5 millions de m² de surfaces habitables qui pourraient être crées en zones tendues.
Si l’on établit des scénarios prospectifs pour la maison individuelle ce sont entre 8 à 15 millions de m² qui pourraient ajoutés d’ici 2025.
Ces surfaces « gagnées » viendraient s’ajouter au stock de friches (commerciales et industrielles) pouvant être réhabilitées pour lutter contre l’artificialisation des sols.
L’aménagement des combles, solution pour gagner en efficacité énergétique
Beaucoup de logements disposent de combles non aménagés, qui offrent une possibilité d’agrandissement de la surface habitable. L’aménagement de ces espaces constitue une belle opportunité d’améliorer le confort de son habitation tout en réduisant sa facture d’énergie.
La toiture est la surface de la maison qui est le plus en contact avec l’environnement extérieur et en prise directe avec les aléas climatiques. En outre, naturellement, la chaleur à tendance à s’élever. Dans la plupart des cas, les ponts thermiques permettant à l’énergie de s’échapper, se situent au niveau du toit. On estime qu’environ 30% de la chaleur contenue au sein d’une habitation s’échappe par le toit.
Aménager ses combles, c’est également bien les isoler et par conséquent :
• Faire barrière aux déperditions d’énergie en améliorant la performance énergétique du bâti,
• Obtenir une température plus homogène à l’intérieur de la maison durant toute l’année,
• Supprimer les écarts de températures susceptibles de créer des problèmes d’humidité en intérieur,
• Limiter les nuisances sonores extérieures en offrant une isolation phonique efficace.
Isoler les combles permet donc non seulement de faire des économies sur la facture énergétique, mais également d’offrir un confort thermique et sanitaire dans le cas où ils sont habités.
Aménager et isoler ses combles, c’est augmenter son confort de vie et la valeur de sa maison
Les performances des technologies actuelles d’isolation des rampants et des fenêtres en toiture ont véritablement transformé le confort de vie dans les combles.
Le toit y joue le rôle d’une coque protectrice efficace contre le froid en hiver et la chaleur en été, offrant ainsi aux habitants des combles aménagés un climat intérieur tempéré en toute saison.
L’évolution technologique des fenêtres de toit, fréquemment dotées de double vitrage à contrôle solaire (traitement à couches du verre extérieur réfléchissant les rayons du soleil) et de leurs équipements (stores, volets roulants motorisés électriques ou à l’énergie solaire) permet de profiter pleinement des bienfaits de la lumière naturelle sans craindre les risques de surchauffe en été.
La qualité de la lumière zénithale à travers les ouvertures inclinées en toiture peut ainsi être pleinement exploitée pour éclairer en profondeur les pièces des combles aménagés et créer une sensation d’espace. Au-delà, le bon éclairage naturel apporte une plus grande flexibilité d’aménagement pour s’adapter aux changements d’usage des pièces des combles aménagés au fil de l’évolution des modes de vie de chacun.
Le toit permet également, à travers ses ouvertures, d’exploiter au maximum l’effet de tirage thermique pour rafraîchir naturellement le logement et accélérer le renouvellement d’air. Cette solution naturelle est en effet très efficace pour baisser la température du logement en été, notamment la nuit. Alors que l’air extérieur se rafraîchit, il s’agit d’ouvrir simultanément une fenêtre au rez-de-chaussée et une fenêtre de toit, située par exemple dans une cage d’escalier, afin de créer un courant d’air.
L’efficacité du rafraîchissement passif par tirage thermique naturel a été évaluée à l’occasion d’une campagne de mesures, menée par le centre de recherche MINES-ParisTech, dans la maison expérimentale Air et Lumière du programme VELUX Model Home 2020. Les résultats ont mis en avant que ce procédé avait, sur une semaine représentative en été, permis de rafraîchir d’environ 5°C en moyenne les différentes pièces de la maison.
Illustration tirage thermique naturel :
En étendant la surface habitable, on renforce non seulement le confort de l’habitat mais également sa valeur patrimoniale grâce à la création de nouvelles pièces de vie.
En outre, la valeur de l’habitation va également augmenter avec l’amélioration de son diagnostic de performance énergétique (DPE) liée à la mise en œuvre d’une bonne isolation.
A l’heure de la lutte contre les passoires thermiques, l’appréciation de la performance énergétique joue un rôle de plus en plus important sur le marché de l’immobilier. Un locataire ou un candidat acquéreur considère aujourd’hui avec beaucoup plus d’attention la consommation énergétique du logement qu’il envisage d’acquérir. Si celle-ci est importante, il n’hésitera pas à utiliser cet argument pour négocier.
Aménager ses combles, c’est créer un espace singulier et personnalisé
Habiter sous les toits c’est avoir une relation accentuée avec l’extérieur, c’est se sentir tout à la fois protégé et connecté à la nature, apprécier les couleurs changeantes du ciel, les tourbillons d’une pluie d’automne, le vol d’un oiseau.
La pente permet de se sentir enveloppé (au sens propre de la couverture), donc augmente aussi cette sensation d’abris et de cocon. Un espace confiné mais où l’on se sent bien. Le toit est donc un territoire caché et méconnu, mais qui permet ainsi de s’écarter des logements standards et neufs qui imposent ces règles et une uniformité, vivre sous les toits est donc spécifique, il sort du commun.
Grâce à leurs pentes sous les toits, leurs poutres apparentes et leur architecture atypique, les combles disposent d’un excellent potentiel et sont les lieux idéaux pour laisser libre cours à la créativité !
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